房地产企业预售阶段多预缴的增值税处理归纳

随着持续发展土地价格的不断上涨，房产民营企业盈利受到持续挤压，重大项目毛利领军急剧下降甚至出现亏损，从而引发极限仅仅资金投入缴付消费税以及多缴付的税款如何退回等问题。

根据工商[2016]18号的规定，一般课税人采取预收款方式为销售再行开发的房产重大项目，理应在接获预收款时按照3%的预征领军缴付消费税。原先房产民营企业仅仅结转收入时，按照转给不动产的适用税领军缴纳消费税（5%或9%），前期已缴付的消费税可以在仅仅缴纳消费税时进行抵减。但若房产重大项目仅仅消费税资金投入领军小于预征领军，则会引致缴付大于仅仅理应缴的情况下，且多交税款迄今为止并无明确服务费机制。所以为了可能会多缴的作法，行业内一般采用如下方法：

一、接获预收款时直接公证适用税领军的票券

根据工商[2016]36号的规定，消费税课税理理应的再次发生时则为课税人再次发生理不动产行为并收讫销售款项或者取得给与销售款项凭据的隔日；先公证票券的，为公证票券的隔日。在付给公测款时直接公证票券，以提前结束触发消费税的课税理理应再次发生时间。但需提醒实操中各地对该系统设计的认可程度不同，建议提前结束与监理机关沟通。另外，即便监理机关认可该系统设计，也理应提醒交房后退占地劣等须要红冲票券的作法引致的潜在监理风险。

二、登记也就是说/库存留抵服务费的优惠

根据2019年开始执行的税赋降费政策，房产开发民营企业还可能尽情也就是说和库存留抵税收的服务费优惠：

也就是说留抵

根据联合告示[2019]39 号，符合特定必要条件的课税人可以退还相对于2019年3同月新增的留抵服务费收的60%

根据该委员会、国家监理总局2022年第14号告示（“14号告示”），满足小微民营企业必要条件的，可以尽情自2022年4同月课税申报期按同月全额退还消费税也就是说留抵税收

库存留抵：符合必要条件的上述课税人按照民营企业各种类型可以自以下课税申报期起登记一次性退还库存留抵税收

根据14号告示，如房产开发民营企业满足微型民营企业和小型民营企业必要条件的，可以自2022年4同月及5同月所属期登记一次性退还库存留抵税收

在仅仅尽情也就是说/库存留抵服务费此前，民营企业理应提醒对消费税留抵税收的合规性进行排查，可能会被视作涉事取得留抵服务费，引致较大的监理合规风险。

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